Biaya Pembuatan Sertifikat Tanah – Membuat sertifikat tanah merupakan langkah penting untuk menjamin legalitas dan kepemilikan atas sebuah lahan. Bagi generasi milenial yang mulai berinvestasi properti atau ingin membeli rumah pertama, memahami cara menghitung biaya pembuatan sertifikat tanah adalah hal yang wajib. Tidak hanya mempermudah proses administrasi, pengetahuan ini juga bisa mencegah pengeluaran berlebih yang tidak perlu.
Namun, banyak yang masih bingung berapa total biaya yang harus dikeluarkan untuk mengurus sertifikat. Oleh karena itu, artikel ini akan membahas dengan lengkap dan mudah dipahami tentang estimasi biaya yang perlu kamu siapkan serta tips praktisnya.
Cara Menghitung Biaya Pembuatan Sertifikat Tanah
Untuk menghitung biaya pembuatan sertifikat tanah, kamu harus memahami beberapa komponen utama. Biaya ini bisa bervariasi tergantung dari jenis sertifikat, luas tanah, hingga lokasi wilayah. Berikut ini penjelasannya:
Biaya Pendafataran
Alur pembuatan sertifikat tanah terbilang panjang.Di awal, masyarakat harus melakukan pendaftaran ke kantor ATR/BPN setempat. Dalam proses ini, masyarakat akan dikenakan biaya pendaftaran senilai Rp50.000 per bidang tanah yang didaftarkan.
Biaya Pengukuran dan Pemetaan Batas Bidang Tanah
Setelah melakukan pendaftaran dan membayar biayanya, proses pembuatan sertifikat berlanjut ke tahap pemetaan dan pengukuran tanah oleh BPN.
Rumus perhitungan tarifnya adalah sebagai berikut:
- Luas tanah sampai dengan 10 hektare: TU = (Luas Tanah / 500 x HSBKu) + Rp100 ribu
- Luas tanah lebih dari 10–1.000 hektare: TU = (Luas Tanah / 4.000 x HSBKu) + Rp 14 juta
- Luas tanah lebih dari 1.000 hektare: TU = (Luas Tanah / 10.000 x HSBKu) + Rp134 juta
Keterangan:
- TU = Tarif Ukur
- HSBKu = Harga Satuan Biaya Khusus; kegiatan pengukuran untuk komponen belanja bahan dan honor terkait output kegiatan. Nilainya sebesar Rp 80 ribu.
Biaya Transportasi, Akomodasi dan Konsumsi
Rincian biaya selanjutnya yang harus Anda keluarkan adalah biaya transportasi, akomodasi dan konsumsi petugas BPN. Tarif dari ketiga biaya membuat sertifikat tanah tersebut dipatok sebesar Rp 250 ribu. Namun, angka ini bersifat tidak pasti karena tidak disebutkan di dalam aturan.
Biaya Pemeriksaan Tanah
Khusus permohonan Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan dan permohonan pengakuan hak atas tanah, pemeriksaan dilakukan oleh Panitia A.
Untuk menghitung tarif yang dikenakan atas pelayanan tersebut, berikut rumus yang bisa Anda gunakan:
TPA = (Luas tanah / 500 x HSBKpa) + Rp350 ribu
HSKPa adalah Harga Satuan Biaya Khusus kegiatan Pemeriksaan Tanah oleh Panitia A yang dikenakan sebesar Rp 67 ribu.
HSKPa hadir sebagai komponen belanja bahan dan honor terkait output kegiatan sidang panitia pemeriksaan tanah, penerbitan keputusan hak, dan penerbitan sertifikat.
Bea Perhotelan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Terdapat biaya lain yang harus dibayarkan di luar pengurusan pembuatan sertifikat di BPN, yakni BPHTB.
Besaran BPHTB juga sudah ditentukan oleh pemerintah melalui Pasal 88 ayat 1 UU No.28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD).
Dalam beleid tersebut, disebutkan bahwa tarif BPHTB dikenakan 5% dari harga jual yang dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Besaran NPOPTKP di setiap daerah memang berbeda-beda. Namun, merujuk pada Pasal 87 ayat (4) UU PDRD No. 28/2009, NPOPTKP paling rendah ditetapkan sebesar Rp60 juta untuk setiap wajib pajak.
Kemudian, untuk hak tanah dan bangunan yang didapatkan melalui proses waris atau hibah wasiat, NPOPTKP ditetapkan paling rendah senilai Rp300 juta.Patut diketahui, tidak semua bidang tanah dikenakan BPHTB, seperti tanah dengan harga jual di bawah Rp60 juta.
Selain itu, beberapa daerah juga memiliki kebijakan untuk pembebasan BPHTB dengan kriteria tertentu. Misalnya Provinsi DKI Jakarta yang menggratiskan BPHTB untuk objek tanah dengan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) sampai Rp2 miliar.
Ketentuannya tercantum dalam Peraturan Gubernur (Pergub) Provinsi DKI Jakarta No.193/2016 yang disempurnakan melalui Pergub No.126/2017.
Total Biaya Pembuatan Sertifikat Tanah
Agar lebih mudah memahami kisaran biaya yang harus disiapkan dalam membuat sertifikat tanah, mari kita lakukan simulasi perhitungannya.
Misalnya Andi memiliki bidang tanah seluas 500 meter persegi di Jakarta yang hendak didaftarkan ke BPN.
Mengacu para rincian di atas, maka perhitungan biaya membuat sertifikat tanah tersebut adalah;
- Biaya pendaftaran pertama kali: Rp50 ribu
- Biaya pengukuran dan pemetaan batas bidang tanah: (500/500 x Rp 80 ribu) + Rp 100 ribu = Rp 180 ribu.
- Biaya pemeriksaan tanah: (500/500 x Rp 67 ribu) + Rp 350 ribu = Rp 417 ribu.
- Biaya transportasi, akomodasi, dan konsumsi = Rp 250 ribu.
Jika demikian, total biaya yang harus disiapkan Andi untuk mengurus pembuatan sertifikat di BPN adalah Rp 897 ribu.
Bagaimana dengan BPHTB-nya? Anggaplah NJOP dari tanah tersebut bernilai Rp1 juta per meter persegi.
Karena tanah Andi memiliki luas 500 meter persegi, maka NPOP-nya dikenakan sebesar Rp500 juta.
Asumsikan NJOPTKP dari tanah tersebut dikenakan sebesar Rp60 juta, maka perhitungan BPHTB-nya adalah;
5% x (Rp500 juta – Rp 60 juta) = Rp 22 juta.
Namun, karena NPOP dari tanah tersebut di bawah Rp2 miliar, maka Andi sejatinya tidak perlu membayar BPHTB.
Pasalnya, seperti disebutkan di atas, objek tanah dengan NPOP sampai dengan Rp 2 miliar dibebaskan dari BPHTB. Maka itu, total biaya pembuatan sertifikat tanah tersebut adalah Rp 897 ribu.
Sebagai catatan, apabila tanah atau rumah yang akan didaftarkan ke BPN didapat melalui jual-beli, maka ada biaya tambahan yang harus disiapkan. Biaya tambahan tersebut adalah pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).Nominalnya beragam, maksimal 1% dari total nilai jual-beli tanah atau rumah.
Sonas Tegalrejo Raya
Jika kamu ingin membeli rumah bersertifikat resmi tanpa ribet, perumahan Sonas Tegalrejo Raya bisa jadi pilihan yang sangat tepat. Rumah subsidi di sini sudah dilengkapi sertifikat SHM yang sah secara hukum. Jadi, kamu tidak perlu repot mengurus pembuatan sertifikat dari awal.
Selain itu, lokasi Sonas Tegalrejo Raya sangat strategis dan sudah dilengkapi dengan fasilitas umum seperti jalan lebar, air bersih, listrik, dan tempat ibadah. Investasi properti di sini sangat cocok untuk milenial yang ingin punya rumah dengan legalitas aman dan proses mudah.
Segera hubungi admin marketing Sonas Multi Grand sekarang juga dan jadwalkan kunjungan ke perumahan Sonas Tegalrejo Raya!
Kesimpulan
Mengetahui cara menghitung biaya pembuatan sertifikat tanah sangat penting untuk kamu yang ingin memiliki properti sendiri. Dengan memahami komponen biaya seperti pengukuran, panitia, hingga administrasi, kamu bisa merencanakan keuangan dengan lebih tepat. Jika kamu tidak ingin repot, membeli rumah subsidi bersertifikat seperti di Sonas Tegalrejo Raya adalah solusi terbaik.