Berapa biaya HGB ke SHM? Pertanyaan ini menjadi banyak dicari oleh pengguna internet yang ingin mengubah status sertifikat HGB ke SHM. Tentu, terdapat alasan yang kuat mengapa penting sekali untuk merubah status legalitas tersebut.
Terdapat keuntungan signifikan jika Anda memiliki SHM, kira-kira apa saja ya keuntungannya dan berapa kisaran biaya yang harus Anda keluarkan? Yuk simak bahasan di bawah hingga tuntas!
Kenapa Harus Mengubah HGB ke SHM Secepatnya?
Terdapat beberapa alasan kuat yang menjadi dasar pengambilan keputusan Anda untuk mengubah sertifikat HGB ke SHM. Berikut penjelasannya:
1. Status Legalitas Kepemilikan Lebih Kuat
Status SHM lebih kuat daripada SHGB sebab HGB hanya memberikan ijin untuk membangun atau merenovasi atas lahan dan bangunan dalam sertifikat tersebut. Artinya, Anda tidak memiliki status kepemilikan dari tanah atau bangunan tersebut.
Dengan mengubah ke SHM bisa meningkatkan kepemilikan menjadi hak milik.
2. Pembiayaan menjadi Mudah
Sertifikat yang paling diakui oleh Badan Keuangan atau Bank dalam transaksi pinjam-meminjam ialah SHM. Sehingga proses pengajuan yang akan Anda lalui lebih mudah dikonfirmasi dan terima. Hal ini tentu menjadi jalan yang mudah jika Anda ingin berbisnis dengan modal dari Bank.
3. Nilai Properti bisa Meningkat
Nilai bangunan atau tanah yang bersertifikat SHM memiliki status tinggi, karenanya bisa meningkatkan nilai properti di masa yang akan datang dengan prospek yang tinggi.
4. Likuiditas Meningkat
Status SHM memungkinkan untuk memiliki nilai tinggi, termasuk likuiditas di pasar. Ini bisa meningkatkan nilai likuiditas.
5. Kebutuhan Legalitas
Perubahan HGB ke SHM dalam kasus tertentu bisa menjadi langkah strategis dalam hal bisnis.
Kisaran Biaya HGB ke SHM yang Harus Anda Keluarkan
Terdapat beberapa biaya yang harus Anda keluarkan untuk keperluan administrasi dan beberapa hal lainnya seperti:
Biaya Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Pertama yang harus Anda perhatikan adalah biaya BPHTB, merupkan besaran pajak yang harus Anda bayar karena perubahan kepemilikan tanah dan bangunan. Besaran biaya yang dibebankan tiap individu berbeda, tergantung dari NPOP atau Nilai Perolehan Objek Pajak dan luas tanah yang terdapat pada legalitas tersebut.
Nilai BPHTB dapat dihitung menggunakan rumus sebagai berikut ini:
BPHTB = 2% x (NJOP Tanah – NJOPTKP atau NJOP Tidak Kena Pajak)
Catatan: Nilai persen setiap wilayah berbeda-beda tergantung dari kebijakan pemerintah. Sehingga Anda perlu untuk memastikan wilayah Anda untuk menemukan besaran pajak yang konkrit.
Contoh dari perhitungan di atas dapat dilihat pada ilustrasi berikut ini:
Misalnya harga tanah NJOP sebesar Rp. 3.000.000/m2 dengan luas 200 m2. Serta harga NJOPTKP sebesar Rp. 70.000.000. Maka biaya BPHTB dapat dihitung sebagai berikut:
Total NJOP = 3.000.000 x 200 = Rp. 600.000.000
BPHTB = 2% x ( 600.000.000 – 70.000.000) = Rp. 10.600.000
Dari perhitungan di atas luas tanah 200 m2 dengan biaya NJOP yang telah disebutkan memiliki biaya BPHTB yang harus dibayarkan sebesar Rp. 10.600.000.
Biaya untuk PPAT (Biaya Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah)
Besaran biaya PPAT ini mulai Rp. 2 Jt dan biasanya hanya dibebankan jika Anda meminta bantuan notaris untuk mengurus pengubahan saham. Namun, jika Anda lakukan sendiri, maka tidak ada biaya notaris yang harus Anda bayarkan.
Biaya untuk Pengukuran Lahan
Jika lahan Anda lebih dari 600 m2, maka biaya pengurusan untuk pengukuran lahan bisa didapatkan dengan rumus di bawah ini:
Biaya Pengukuran = {(Luas Tanah / 500) x 120.000} + 100.000
Contoh perhitungannya dapat Anda perhatikan sebagai berikut ini:
Misalnya Anda memiliki lahan dengan luas 700 m2, maka biaya pengukuran yang dibebankan dapat dihitung sebagai berikut ini:
Biaya Pengukuran = ((700 / 500) x 120.000) + 100.000 = Rp. 268.000
Jika luas tanah Anda seluas 700 m2 maka Anda akan dibebankan biaya pengukuran sebesar Rp. 268.000 saja.
Biaya Pendaftaran
Jika luas tanah Anda kurang dari 600 m2 maka Anda akan dikenai biaya pendaftaran sebesar Rp. 50.000 saja. Berbeda halnya dengan luas tanah yang lebih dari 600 m2 maka akan dikenakan biaya konstatering report.
Biaya Konstatering Report
Jika lahan Anda lebih dari 600 m2, biaya pengurusan report ini bisa dihitung menggunakan rumus di bawah ini:
Biaya Report = {(Luas Tanah / 500) x 20.000 + 350.000} / 2
Adapun contoh perhitungannya dapat Anda perhatikan sebagai berikut:
Misalnya luas tanah yang Anda miliki seluas 700 m2, maka biaya report dapat dihitung dengan cara berikut:
Biaya report = ((700 / 500 ) x 20.000 +350.000) / 2 = Rp. 189.000
Berdasarkan perhitungan di atas, jika luas tanah Anda seluas 700 m2, maka biaya report yang harus Anda bayar sejumlah Rp. 189.000.
Total Biaya Mengubah HGB ke SHM
Perkiraan total biaya yang dibutuhkan untuk mengubah sertifikat ini jika luas tanah kurang dari 600 m2 ialah sebesar Rp. 6.000.000 – Rp. 8.000.000. Sedangkan perkiraan total jika luas tanah lebih dari 600 m2, kisaran biaya yang perlu Anda persiapkan ialah mulai dari Rp. 8.000.000- Rp.10.000.000 tergantung dari seberapa luas tanah Anda.
Berapa Lama Proses Mengubah HGB ke SHM?
Waktu yang dibutuhkan ketika mengubah HGB menjadi SHM berkisar 5 hari kerja ya. Sebelum itu, pastikan dana Anda mencukupi untuk membayar administrasi dan kebutuhan sesuai dengan rincian yang telah dijelaskan di atas.
Anda dapat memperkirakan sendiri dengan menghitung sesuai luas tanah bangunan Anda. Jadi, tidak perlu khawatir lagi kekurangan dana saat proses mengurus SHGB ke SHM.
Apakah HGB Bisa Diperjual Belikan?
Sudah kita ketahui bahwa HGB bukan sertifikat hak milik, meskipun demikian, HGB bisa diperjualbelikan, lho. Jadi, Anda tenang saja tentang status perjualbelian ini. Anda juga bisa menjadikan HGB sebagai biaya agunan Bank.
Penutup
Itulah besaran biaya HGB ke SHM yang harus Anda persiapkan jika bermaksud untuk mengubahnya. Persiapkan dana Anda untuk memastikan dana yang Anda punya cukup.
